Byvækst

Retningslinjer​

Arealer planlagt til byvækst, arealer i byzone og by i landzone fremgår af kortet.

Arealudlæg til byvækst skal normalt ske ved overførsel til byzone. Ved planlægning af byudvikling skal der tilstræbes sammenhængende byområder med klare grænser mellem by og land. I bebyggelser, som helt eller delvist er udlagt i byzone, skal videre udbygning normalt ske ved udlæg af byzone. Byzoneudlæg skal ske fra eksisterende byområde og ud i det åbne land.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til det åbne lands interesser herunder forebyggelse af miljøkonflikter. 

Arealer i de udpegede lavbundsarealer, naturområder, mulige naturområder eller områder med bevaringsværdige landskaber eller landskaber af geologisk interesse må kun bebygges i særlige tilfælde.

Ved planlægning af byudvikling skal byerne fremtidssikres i forhold til de forventede klimaforandringer ved at ind tænke søer, grøfter og bede til håndtering af overfladevand.

Ved planlægning af byudvikling skal der så vidt det er muligt holdes en jordbalance inden for området. 

Belægninger i nye byområder skal i videst muligt omfang kunne gennemtrænges af vand, så regnvand nedsiver på egen grund og kun i mindre omfang løber af.

Anlæg i bymæssig bebyggelse til klimatilpasning skal som udgangspunkt indgå i rekreative eller arkitektoniske løsninger som en integreret del af bybilledet.

Ved planlægning af byudvikling skal sikres stiforbindelse fra områderne til byernes øvrige funktioner.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til mulighederne for at etablere en effektiv kollektiv trafikbetjening.

Handlinger i forbindelse med "Byvækst" indvirker i/opfylder delmål 11.2, 11.3, 11.6, 11.7, 11b, 15c og 17.17.

Formål

Hensigten med retningslinjerne er, at fastlægge de overordnede hensyn der skal tages, når der planlægges for ny byudvikling.

Redegørelse

Retningslinjerne fastslår i overensstemmelse med principperne i planlovgivningen, at byvækst skal foregå i byzone eller ved udlæg af ny byzone. Bebyggelse i tilslutning til byzone bør normalt kun ske på grundlag af en planlægning, som udløser byzone og ikke ved landzonetilladelser.

En spredning af byvæksten vil være uhensigtsmæssig såvel ud fra hensynet til at opnå velfungerende byer som ud fra natur-, landskabs-, miljø- og landbrugshensyn. Det er som hovedprincip en forudsætning, at byvækst foregår i byer af en vis størrelse og med et minimum af offentlig og privat service. Desuden skal der ske en hensigtsmæssig afvejning af arealforbruget til byudvikling for ikke at reducere det åbne land unødvendigt.

Det åbne land

Det er af flere grunde hensigtsmæssigt, at der sikres sammenhængende byområder med klare grænser mod det omgivende åbne land. Det er vigtigt af hensyn til byernes funktion, landbrugsdrift og af landskabelige grunde. Den sammenhængende by er vigtig for en fornuftig udbygning af veje, stier, forsyningsledninger m.m. Den er også vigtig for, at der kan skabes nærhed mellem forskellige byfunktioner – eksempelvis mellem boliger, butikker og daginstitutioner – og for, at der kan etableres en effektiv kollektiv trafikbetjening. Derfor er det vigtigt, at ny bebyggelse planlægges i forlængelse af og i sammenhæng med de eksisterende byområder.

Bestemmelsen om en klar grænse mellem land og by er ikke til hinder for, at der kan planlægges natur- og landskabskiler ind i byerne. Det skal i den forbindelse tilstræbes, at der etableres søer og grøfter og regnvandsbede med henblik på klimatilpasning og som opholdsarealer, biotoper og spredningskorridorer for flora og fauna.

Inden for byudviklingsområderne kan der forekomme arealer, der er udpeget som lavbundsarealer, naturområder eller mulige naturområder. Disse arealer bør friholdes som grønne områder. Den nærmere afgrænsning af bebyggelsen fastlægges i lokalplanlægningen, hvori der kan planlægges for indpasning af veje og stier til betjening af tilgrænsende byområder.

Inden for byudviklingsområderne kan der være arealer, der er udpeget som områder af særlig geologisk interesse, bevaringsværdige landskaber, værdifulde kulturmiljøer eller kirkeindsigtsområder. Ved planlægning af byudvikling på de arealer skal der tages hensyn til interesserne gennem krav til bebyggelsens placering, højde og udformning.

Ifølge planloven kan en lokalplan indeholde bebyggelsesregulerende bestemmelser begrundet i et ønske om at sikre klimatilpasning. Der kan f.eks. stilles krav om ubefæstede arealer, der kan sikre vandets mulighed for at sive ned i jorden, eller krav om at grønne tage og plantebede skal kunne optage regnvand. De nye muligheder indarbejdes så vidt muligt i fremtidige lokalplaner, ligesom de ”grønne løsninger” tilstræbes gjort synlige i bybilledet.

Udvikling i kystnærhedszonen

Odder

Der udlægges et nyt erhvervsområde i Odder nord, rammeområde 1.E.13. Som det fremgår af kortet er ca. 2/3 del af området omfattet af kystnærhedszonen, der er afledt af Norsminde Fjord. Odder Kommune oplever en stor efterspørgsel på erhvervsgrunde, og har kun mindre, ledige arealer rundt om i kommunen.  For at være på forkant med efterspørgslen udlægges derfor et nyt areal 1.E.13 i sammenhæng med de eksisterende erhvervsarealerne, der er etableret nord for Rude Havvej, der er en større, overordnet vej. Det er en planlægningsmæssig begrundelse at udlægge et nyt erhvervsareal i tilknytning til eksisterende erhvervsarealer og udnytte den etablerede infrastruktur og mulighed for vidensdeling i erhvervsområderne. 

Området er vurderet i ved gennemgang af landskabet efter landskabskaraktermetoden. Der ligger bevaringsværdige landskaber både nord og øst i form af Odder Ådal og Rævs Ådal. I forbindelse med planlægning af arealet, skal der etableres en afskærmende beplantning i egnskarakteristiske arter ud mod Odder Ådal og Rævs Ådal.  

Hou

Hou er udpeget til lokalcenter. Da Hou ligger inden for kystnærhedszonen er det ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Der er kun enkelte byggemuligheder inden for de eksisterende rammeområder i Hou. Siden sidste kommuneplanrevision i 2017 er der sket en befolkningstilvækst i Hou fra 1500 til 1560 indbyggere. Der er altså en øget interesse for at bo i Hou og en øget efterspørgsel på både åben/lav og tæt/lave boliger. Det at bo nær rekreative områder som hav, strand og skov er et stigende ønske. Det er derfor nødvendigt at finde nye byudviklingsmuligheder, som et alternativ til "Færgebyen", der udvikles på arealerne ved Hou Havn.  I den kommende planperiode planlægges derfor for byudvikling i 3 områder med et samlet areal på 11 Ha.

Der udlægges et nyt rammeområde 5.B.14 syd for Houvej, med mulighed for at etablere åben/lave og tæt/lave boliger. I tilknytning til dette område udlægges et areal til bæredygtig jordhåndtering til placering af overskudsjord. Det vil vi over tid søge at udnytte til rekreative og smukke landskaber, der giver værdi for alle. Det kan f.eks. være udsigtshøje, bynær skov og sundhedslandskaber, der indbyder til bevægelse.

Herudover udlægges et mindre rammeområde 5.B.16, med mulighed for at etablere 5 åben/lave boliger bagved den eksisterende bestyrerbolig og den eksisterende Hou Strandcamping. Hou Strandcamping ønsker at reducere campingarealet og etablere sommerhuse på det areal, der er udlagt til sommerhusområde i Bygningsvedtægt for Odder Kommune vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 25. marts 1974. Derved vil rammeområde 5.B.16 også ligge bag ved det kommende sommerhusområde.

2 af de åben-lave parceller får direkte adgang fra Spøttrup Strandvej og området ses som en sammenhæng med det eksisterende Hou Strandpark, der ligger mod vest. Området er besigtiget i forbindelse med udarbejdelse af Grønt Danmarkskort, og det er vurderet, at et areal, der ligger mellem 5.B.16 og perspektivområdet udpeges til Grønt Danmarkskort til potentiel natur. Herved trækkes naturen og ådalen frem mod Hou Strandpark og det mindre boligområde 5.B.16 samt perspektivområder. Der kan på sigt skabes bedre adgang til de omgivende natur- og kystområder. Etablering af de 5 åben-lave parceller hindrer ikke adgang til kysten. Ved planlægning for området samt det kommende sommerhusområde, vil der blive stillet krav om, at der er adgang til kysten. 

Ved besigtigelse af området er det desuden vurderet, at der er flere større træer og sammenhængende beplantning ved kysten, der dækker for indkig til området fra stranden. Desuden holdes den åben-lave bebyggelse i en lav højde på 7 m og i én etage med udnyttet tagetage. Der er meget begrænsede udbygningsmuligheder i Hou, da en stor del af de omkringliggende områder er udpeget til bevaringsværdige landskaber, sammenhængende landskaber og fredning i form af Gersdorffslund fredningen. Der vurderes derfor ikke at være alternative byudviklingsmuligheder. Området betragtes som en huludfyldning i den eksisterende bystruktur. 

Alle nye boligområder er vurderet ved gennemgang af landskabet efter landskabskaraktermetoden. Det er karakteren i Hou, at der er større og mindre skovområder mellem og rundt om bebyggelserne. For at understrege denne karakter, udlægges der nord for Hou Strandpark et område til skovrejsning lige som områder til bæredygtig jordhåndtering med tiden vil få en grøn og rekreativ karakter.  Den planlægningsmæssige begrundelse for nye byudviklingsmuligheder i Hou er, at Kommunalbestyrelsen ønsker at understøtte de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen og fortætte boligområderne omkring den eksisterende by. En udbygning af Hou vil også understøtte en velfungerende skole og et velfungerende bysamfund. 

Saksild

Saksild by er udpeget til lokalcenter og er beliggende i kystnærhedszonen ca. 1 km vest for havet. Det er derfor ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Områder til byudvikling er placeret bag en eksisterende campingplads og de eksisterende og planlagte sommerhusområder. Der er ved udlæg af nye byudviklingsområder lagt vægt på at fastholde en grøn bufferzone mellem byen og sommerhusområderne. Ligeledes lægges der vægt på, at eksisterende stiadgange gennem sommerhusområdet til stranden fastholdes. 

Ved den offentlige høring af Plan- og Agenda 21 strategi 2020 indkom et ønske om at etablere et bofællesskab med 15 bo enheder til børnefamilier i den nordlige del af Saksild nær skolen. Bofællesskabet ønsker at indgå i og styrke det lokale fællesskab og miljø i Saksild by og tage del i skole, kultur- og erhvervsliv. Der er herudover en stigende efterspørgsel i at flytte til Saksild både fra private, andre bofællesskaber og firmaer, der udarbejder projekter til byudvikling. Flere ønsker at bo i rekreative områder nær strand og hav. Der udlægges derfor i alt 18 ha til byudvikling i Saksild. 

De nye byudviklingsområder er vurderet ved udpegning af bevaringsværdige landskaber efter landskabskaraktermetoden. Det er vurderet at byvækstområdet ved Saksild ikke er omfattet af bevaringsværdige landskaber og at der er en relativ stor afstand til bevaringsværdige landskaber.  Der ligger som udgangspunkt en strukturplan for udbygning af Saksild. Men da del af området vest for Rudevej er anvendt til "Folkeskov", er der behov for at revidere strukturplanen og inddrage et større område i den nordlige del af Saksild, øst for Østerlunden ved Rude Hedevej. Der lægges vægt på at inddragelse af dette område kan ske som en naturlig fortsættelse af strukturplanens arkitektoniske greb. Det er en planlægningsmæssig begrundelse at en øget tilgang af børnefamilier vil sikre et godt befolkningsgrundlag for en velfungerende skole og kulturhus og de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen. Nærheden til skole, kulturhus og rekreative arealer giver en høj grad af liveability.

Perspektivområde

Perspektivområder er et område, hvor der på sigt påtænkes at etablere byudvikling. Forinden området udvikles, skal det inddrages i kommuneplanen som et rammeområde, og der skal udarbejdes en strukturplan for området inden, der kan igangsættes en lokalplanlægning for området.  

Miljøkonflikter

Byudviklingen skal planlægges, så miljøkonflikter undgås. Miljøkonflikter kan være konflikter om støj- og lugtgener. Virksomheder skal placeres så de ikke generer eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse, og omvendt skal boliger, institutioner o. lign. placeres under hensyn til de eksisterende virksomheder.

For så vidt angår afstand til risikovirksomheder, skal der ikke kun sikres afstand til boliger, institutioner og lignende, men også til andre virksomheder.

Trafik

Ved planlægning af byudvikling og byomdannelse skal der tages hensyn til trafiksikkerhed og mulighederne for at betjene områderne med kollektiv trafik. I den forbindelse er afstanden fra boligerne til bus- og togforbindelser afgørende for brugen af den kollektive trafik.