Byggeri på landet

Retningslinjer

De afgrænsede byer fremgår af kortet.

Bebyggelse og anlæg samt til- og ombygninger i landzone skal placeres og udformes med respekt for landskabet og beskyttelsesinteresserne i det åbne land.

I landzone skal ny bebyggelse med sædvanligt tilhørende anlæg som udgangspunkt placeres inden for de afgrænsede byer.

Ved opførelse af nyt byggeri i afgrænsede byer og andre bymæssige bebyggelser i landzone skal bebyggelsen placeres med den længste facade af bygningerne ud mod og parallelt med vejforløbet, så bymiljøet omkring gaden understreges.

Ved planlægning af bebyggelse i byer skal tages hensyn til evt. landbrug, som drives fra gårde i og ved byen.

Inden for de værdifulde kulturmiljøer må bygninger med en SAVE-registrering mellem 1 – 4 kun nedrives eller ændres efter Kommunalbestyrelsens tilladelse.

Handlinger i forbindelse med "Byggeri på landet" indvirker i/opfylder delmål 11b og 15.9.

Formål

Hensigten med retningslinjerne er at sikre, at der ved etablering af ny bebyggelse uden for byzonerne skabes og bevares værdifulde bebyggelser og landskaber.

Redegørelse

Retningslinjerne omfatter det byggeri, der placeres i afgrænsede byer, og anden bebyggelse i landzone, som ikke anvendes til landbrugserhverv.

Retningslinjerne sikrer, at kommunen gennem landzonelokalplaner og behandling af enkeltsager kan stille krav til placering og udformning af nye bebyggelser og anlæg, så de tilpasses omgivelserne. Det vil sige sikre, at der i arkitektur og valg af materialer m.v. tages hensyn til eksempelvis bevaringsværdige bymiljøer, stedlig byggeskik og karakteristiske landskabstræk.

Retningslinjerne sikrer desuden, at inden for de værdifulde kulturmiljøer må bygninger med en SAVE-registrering mellem 1-4 kun nedrives eller ændres efter Kommunalbestyrelsens tilladelse.

Følgende byer er afgrænsede og generelt udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning: Assedrup, Balle, Bjerager, Bovlstrup, Dyngby, Falling, Fensten, Fillerup, Nølev, Neder Randlev, Over Randlev, Oldrup, Sondrup, Torrild, Tunø by og Ålstrup.

Afgrænsningen af byerne er sket efter følgende principper:

• Nye byggemuligheder skal primært ske i forbindelse med den eksisterende bygningsmasse i form af udfyldning eller som afrunding mod det åbne land.
• Ny bebyggelse skal i placering, etageantal, bygningshøjder, udformning og materialevalg tilpasses den placering, bygningsskala og udformning, som er karakteristisk for den pågældende landsby. Mere fritliggende bebyggelse skal ligeledes tilpasses landskabet og den traditionelle bygningsskala og byggestil, som er typisk på egnen.
• Pladser, tofter og lignende, der ligger inden for landsbyafgrænsningerne, og som har betydning for bevarelsen af evt. værdifulde kulturmiljøer, skal friholdes for ny bebyggelse.
• Landbrugsbygninger, der er vurderet som bevaringsværdige, og som ved deres placering (f.eks. med længste facade parallelt med og ud til gaden) markerer byens gadeforløb, er medtaget i landsbyafgrænsningen.
• Der skal være tæt forbindelse mellem det åbne land og byen. Hvor det er muligt, er landskabet trukket helt ind i byen, så det på enkelte strækninger følger bygaden, så der herfra bliver udsyn til landskabet.
• Landskabskiler, som har kulturhistorisk fortælleværdi eller er af væsentlig landskabelig betydning, er friholdt for bebyggelse.
• Lavbundsarealer er så vidt muligt friholdt for etablering af ny bebyggelse.
• I byer beliggende inden for kystnærhedszonen kan der kun udlægges nye områder til bebyggelse, såfremt der er en planlægningsmæssig begrundelse.

Afgræsningen af byerne er foretaget på baggrund af en besigtigelse og ud fra en vurdering af landsbyens naturlige afgrænsning i landskabet. Denne afgrænsning medfører en begrænset mulighed for vækst og omdannelse i de fleste byer. Mindre vækst i form af enkeltudstykninger kan ske ved landzonetilladelse. Større bebyggelser og anlægsarbejder skal gennemføres på baggrund af en lokalplanlægning. I landsbyer er lokalplanpligten generelt skærpet, fordi selv mindre ændringer kan medføre væsentlige ændringer i landsbyernes miljø. I 2015 vedtog Kommunalbestyrelsen at igangsætte lokalplanlægning for at sikre og udvikle de udpegede kulturmiljøer i Over Randlev, Torrild, Boulstrup, Falling, Sondrup og Bjerager. Denne lokalplanlægning pågår. 

I landsbyerne Tunø, Balle, Fensten, Neder Randlev, Dyngby, Bjerager, Ålstrup og Fillerup er det vurderet, at der ved huludfyldning og afrunding kan ske en mindre vækst svarende til 1-3 boliger i planperioden. For byerne Falling og Oldrup er det vurderet, at der er en rummelighed svarende til 4-6 boliger. I Boulstrup kan der ske en mindre vækst svarende til 2 boliger udover en restrummelighed på 8 boliger planlagt i lokalplan nr. 4006 og i Nølev kan der ske en mindre vækst på 5-8 boliger. 

I Sondrup og Over Randlev kan der på arealer, hvor der tidligere har været mindre erhvervsvirksomheder, ske en omdannelse af landsbyerne med en rummelighed svarende til 8-10 boliger i planperioden under hensyntagen til de værdifulde kulturmiljøerne. I Torrild er der i en tidligere planperiode udlagt et rammeområde, hvor der kan ske en udvikling på op til 10 boliger. Derudover er der udlagt et område i Assedrup til "Grøn bosætning", hvor der kan ske en udvikling på op til 10 boliger i perioden. Der er tale om en samlet boligbebyggelse med fælles dyrkningsarealer til selvforsyning. Der er tilsvarende udlagt et større areal kaldet "Økologiens Kvarter" ved Økologiens Have. Hensigten er, at de to områder skal understøtte hinanden i synergi med Økologiens Have.

Inden for afgrænsningerne af Bovlstrup, Falling, Neder Randlev, Over Randlev, Torrild og Tunø by er nogle områder allerede rammebelagt til forskellige formål.

Egentlig byvækst skal ske i Odder by eller i en af lokalcenterbyerne: Hou, Saksild, Hundslund, Gylling og Ørting. Hvis byggeriet i en by i landzone over en årrække væsentligt overstiger 10 boliger over 4 år, og hvis den udvikling må antages at fortsætte, vil Kommunalbestyrelsen i forbindelse med kommuneplanlægningen overveje, om byens zonestatus skal ændres såfremt det bliver muligt ved en kommende planlovsændring.

Udvikling i kystnærhedszonen

Assedrup

Område til ”Grøn bosætning” ligger inden for rammeområde 3.BL.5 samt i den nordvestlige del af Assedrup, ud mod Assedrupvej ca. 2 km fra Norsminde Fjord. Den nordlige del af rammeområde 3.BL.5 udgør et udviklingsområde der blev muligt ved "Bekendtgørelse om landsplandirektiv 2019 for udviklingsområder i kystnærhedszonen". Selve Assedrup by ligger i en slugt i et meget terrasseret landskab, der munder ud i Odder Ådal. Der ligger enkelte bebyggelser spredt i landskabet mellem området og Norsminde Fjord. Pga. det bakkede terræn, hvor de omkringliggende bakketoppe er målt til kote 42 og 44 vil området ikke kunne ses fra det omkringliggende kystlandskab, fra Norsminde Fjord eller fra kysten. Selve området til ”Grøn bosætning” ligger i kote 20,5 til kote 5.5 og er ikke udpeget til bevaringsværdige landskaber.

Ny bebyggelse skal placeres i terrænet, bag eksisterende bebyggelse og levende hegn, med respekt for det omkringliggende landskab. Ved planlægning af området skal de kendetegnende landsbystrukturer som f.eks. jorddige og beplantningshegn langs Assedrup Bæk bevares. 

Området omkring Assedrup Bæk er udpeget til lavbundsareal og potentiel natur. Ved planlægning skal arealerne friholdes til regnvandshåndtering og kogræsserlav. Hensigten er at øge og styrke biodiversiteten i området. Det er Odder Kommunes erfaring fra f.eks. byggemodningsområdet i Odder Vest, hvor Stampmølle Ådal er friholdt fra bebyggelse og benyttes til regnvandshåndtering, kogræsserlav, at der med tiden kommer mere biodiversitet og mere natur i området til glæde for dyr og mennesker frem for, at området fortsat bruges til landbrug.

Der er efterspørgsel på at bo i Odder Kommune herunder også i område til ”Grøn bosætning” i Assedrup, hvor der længe er arbejdet intenst på at udvikle området til et bæredygtigt bofællesskab ud fra ovenstående hensigter. Der er tale om en boform med fokus på fællesskaber omkring lokale anlæg til bæredygtighed og selvforsyning. Det er hensigten at den eksisterende gårdbebyggelse bevares og f.eks. kan den eksisterende stald anvendes til forsamlingshus for beboerne i Assedrup.

Dette er i overensstemmelse med et af planprincipperne i det strategiske regionssamarbejde ”Business Region Aarhus”, som Odder Kommune deltager i. Der er tilsvarende udlagt et areal til ”Økologiens Kvarter” i tilknytning til ”Den Økologiske Have”. Hensigten er, at de to områder skal kunne understøtte hinanden i udviklingen af boformen i synergi med Økologiens Have, der ligger i den østlige del af Odder By.

Den planlægningsmæssige og funktionelle begrundelse for at udvikle Assedrup inden for kystnærhedszonen, er en gunstig, stationsnær beliggenhed ved den eksisterende station i Assedrup. Det er en del af den grønne omstilling, hvor der i højere grad satses på at etablere boliger i tilknytning til Letbane stop og herved understøtte den kollektive trafik, der er baseret på vedvarende energi. Med den igangværende letbanedrift og den nære placering 15-25 min. fra forskellige stoppesteder i Aarhus, oplever Odder Kommune en efterspørgsel på boliger i området til ”Grøn bosætning". Etablering af boliger i Assedrup understøtter således også investeringer, der allerede er foretaget i infrastrukturen.

Boulstrup, Dyngby, Fensten, Nølev, Sondrup, Ålstrup samt halvdelen af Bjerager 

Boulstrup, Dyngby, Fensten, Nølev, Sondrup og Ålstrup samt halvdelen af Bjerager ligger inden for kystnærhedszonen. Den overordnede planlægningsmæssige begrundelse for en begrænset udbygning inden for rammerne af disse byer er dels at kunne sikre, at der inden for landsbyafgrænsningen kan ske en begrænset udvikling og samtidig fastholde en naturlig og tydelig afgrænsning i landskabet dels, at der kan ske en udvikling af de værdifulde kulturmiljøerne i Boulstrup, Sondrup, Ålstrup og Bjerager. Alle afgrænsninger er vurderet efter besigtigelse og i forhold til de bevaringsværdige landskaber efter landskabskaraktermetoden. 

Boulstrup ligger 2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning af Boulstrup svarende til ca. 2 boligparceller. Den ene udbygningsmulighed ligger bag eksisterende bebyggelser og udgør reelt en huludfyldning i den oprindelige landsbydel af Boulstrup. Den anden udbygningsmulighed ligger i den sydvestlige del af Boulstrup, stationsbyen, og er medtaget som afrunding af byen. Denne udbygningsmulighed ligger således også bag eksisterende bebyggelser i forhold til kysten og vil derfor ikke kunne ses fra kysten. Boulstrup er udpeget som et kulturmiljø , og den begrænsede udbygning skal ske under hensyn til kulturmiljøet. Kommunalbestyrelsen har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre og udvikle kulturmiljøet i Boulstrup.

Dyngby ligger ca. 1,2 km fra kysten. Ved Dyngby er der siden sidste planperiode sket en mindre udvidelse af landsbyafgrænsningen mod vest. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 3 boligparceller inden for afgrænsningen. Den ene udbygningsmulighed ligger vendt mod kysten, og er vurderet som et areal til huludfyldning og vil derfor udgøre en veltilpasset del af landsbyens morfologi og medvirke til, at landsbyen opleves afrundet. Arealet ligger i forhold til kysten delvist bag sommerhusområdet Dyngby Strand. Der gives desuden en ny udviklingsmulighed ved Dyngby Møllevej i den vestlige del af Dyngby bag eksisterende bebyggelse. 

Fensten ligger ca. 2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 2 boligparceller. Den ene udbygningsmulighed ligger i den østlige del vendt mod kysten men bag flere enkelte, spredt beliggende ejendomme. Den anden udbygningsmulighed ligger som en huludfyldning i den vestlige del af Fensten bag en større samlet bevoksning.

Nølev ligger 1,6 km fra kysten ved Norsminde Fjord. Der kan ske en mindre udbygning svarende til ca. 5-8 boligparceller midt i landsbyen. Udbygningsmuligheden er vurderet som en afrunding i landsbyen og ligger bag eksisterende bebyggelse i forhold til Norsminde Fjord. Ved planlægning for arealet skal der friholdes en grøn kile i den vestlige del, så der her gives mulighed for at etablere et fælles areal samt adgang langs skellet mod vest til f.eks. Rude Havvej.

Sondrup ligger lavt i et bakket terræn kaldet Sondrup Bakker og bag en tæt skovbevoksning ca. 1,2 km fra kysten. Sondrup er udpeget som værdifuldt kulturmiljø, der bl.a. omfatter et tidligere Mejeri. Ved besigtigelse af byen er det vurderet, at der kan ske en omdannelse af området omkring Mejeriet, da der gennem årene til erhvervsmæssig produktion er foretaget flere uhensigtsmæssige tilbygninger til Mejeriet, som nu ikke længere anvendes til virksomhedsdrift. Kommunalbestyrelsen har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre en veltilpasset byomdannelse svarende til 8-10 boliger og sikre og udvikle kulturmiljøet.

Ålstrup ligger 1,8 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning i Ålstrup svarende til ca. 2 boligparceller. Udbygningsmulighederne er medtaget som en afrunding af byen. Kommunalbestyrelsen har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre og udvikle kulturmiljøet.

Del af Bjerager ligge inden for kystnærhedszonen. Landsbyafgræsningen udvides, så der gives mulighed for at der kan etableres to boliger i tilknytning til eksisterende bebyggelse. 

Administrationsgrundlag

I retningslinjerne understreges, at planlægningen skal tage hensyn til de bestående landbrugsejendomme i og ved byerne, i det omfang gårdene har betydning for den fortsatte landbrugsmæssige udnyttelse af de omgivende jorder. Ved inddragelse af jord til ikke-landbrugsmæssige formål må der således tages hensyn til de berørte ejendommes struktur- og arronderingsforhold, samt til bygningsmæssige forhold. Der bør ligeledes friholdes mulighed for, at bestående avls- og driftsbygninger kan udvides eller ombygges.

Byggeri, anlæg og ændret anvendelse i landzone kan som hovedregel kun finde sted udenfor landsbyafgrænsningerne, hvis det er nødvendigt for erhvervsmæssig landbrugsdrift, hvilket også omfatter skovbrug og fiskeri. Inden for landsbyafgrænsningerne vil der derimod være mulighed for at opnå landzone- og byggetilladelser til anvendelse, bebyggelse og anlæg, som ikke er nødvendig for erhvervsmæssig landbrugsdrift. Grundlaget for sagsbehandlingen vil da være rammebestemmelserne for landsbyområderne og retninglinjer for byggeri på landet. Under sagsbehandlingen vil det desuden blive vurderet, om der er forhold, som kan begrunde, at der ikke kan meddeles landzonetilladelse indenfor de afgrænsede landsbyer. Sådanne forhold kan f.eks. være negativ indvirkning på naturmæssige, landskabelige og kulturhistoriske miljøer og værdier, nærhed til husdyrbrug, geologiske bevaringsinteresser eller væsentlige genevirkninger for omkringboende.